В России установлен налог на доходы физлиц (НДФЛ), в которые также входят доходы от продажи недвижимости. Размер налога – 13% от стоимости объекта. Однако есть способы уменьшить налог или вовсе его не платить.

Налог от продажи жилья не взимается, если одновременно соблюдаются следующие условия (п.2.1 ст.217.1 НК РФ):

1. в семье не менее двух детей (студентов до 24 лет)
2. не позднее 30 апреля следующего года приобретено новое жилье
3. новое жилье имеет большую площадь или кадастровую стоимость, чем старое
4. кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей
5. члену семьи не принадлежит иное жилое помещение большей площади (с долей более 50%)

Через 3 года владения налог не взимается, если недвижимость (п.3, ст.217.1 НК РФ):

1. получена в наследство или подарена близким родственником
2. получена от личного фонда
3. приватизирована
4. приобретена по договору ренты
5. является единственным жильем, в т.ч. когда новое жилье приобретено не более чем за 90 дней до продажи старого. (Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов)

Через 5 лет владения налог от продажи недвижимости не взимается

Минимальный срок владения недвижимостью, приобретенной по ДДУ, исчисляется не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты стоимости жилого помещения.

Если недвижимость продается без вышеуказанных льгот, налог можно уменьшить следующими способами:

1. Уменьшение доходов на расходы. Из стоимости проданной недвижимости вычитаются затраты на приобретение (включая расходы дарителя или наследодателя). И налог рассчитывается с этой разницы.
2. Имущественный вычет. Из суммы продажи жилья вычитается 1 миллион рублей в год (250 тысяч рублей для иного имущества).

Про занижение стоимости недвижимости

Такая мысль может прийти в голову первой. Однако против подобных хитростей действует ст.214.10 НК РФ. В целях налогообложения за налоговую базу принимается не менее 70% кадастровой стоимости недвижимости и НДФЛ рассчитывается с этой суммы.
Кроме того, если полный расчет происходит после регистрации сделки (например через банковскую ячейку), то продавец может не увидеть всех денег за недвижимость. Договор же подписан на меньшую сумму!

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Если вы до истечения трехлетнего срока продали недвижимость, полученную в дар от близкого родственника или по наследству, то налоговую базу можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.
Например, продали недвижимость за 5 миллионов, которую даритель или наследодатель в свое время купили за 4 миллиона. Налоговая база при продаже составит 1 миллион рублей.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

Если при получении в дар недвижимости не от близкого родственника вы заплатили налог 13%, то при последующей продаже, налоговую базу можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ.
Например, получили в дар недвижимость стоимостью 2 миллиона и заплатили 13% НДФЛ. Затем продали эту недвижимость за 2,5 миллиона. Налоговая база при продаже составит 500 тысяч рублей.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Если супруг продал недвижимость, приобретенную в браке другим супругом, доходы от продажи можно уменьшить на расходы, который понес другой супруг.
Например, в браке на имя мужа купили квартиру. Потом по брачному договору квартира перешла жене. При продаже квартиры жена имеет право уменьшить налоговую базу на расходы, которые понес муж.

Уменьшение доходов на маткапитал

При продаже жилья, купленного с использованием маткапитала, налоговая база уменьшается не только на свои расходы, но и на сумму маткапитала.

Доход от продажи наследственного имущества можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.

При продаже имущества, кроме своих расходов, можно учесть все виды налоговых вычетов, доступных вам в этом году (стандартные, социальные, инвестиционные).

Читайте блог в телеграм-канале Право для всех, даром
© Р.В.Панько